导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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