5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nè寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶i)涨(zhǎng)寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶