5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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