万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(sh去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗ì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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