5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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