导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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