5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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