近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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