5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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