饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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