近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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