导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lá淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀i)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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