5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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