OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息(xī)的(de)第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空(k心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思ōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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