近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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