饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建表示第一的词语四字，古代表示第一的词语部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行表示第一的词语四字，古代表示第一的词语(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)表示第一的词语四字，古代表示第一的词语过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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