OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fà粗犷，粗旷和粗犷区别在哪ng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

粗犷，粗旷和粗犷区别在哪　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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