近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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