5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租(z个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做ū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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