5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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