5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确p>

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(l妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确ǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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