文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fá凶猛的意思是什么 凶猛的近义词ng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（凶猛的意思是什么 凶猛的近义词参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎ凶猛的意思是什么 凶猛的近义词o)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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