导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù2023年石油会暴涨吗，今日油价格表)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不2023年石油会暴涨吗，今日油价格表大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量2023年石油会暴涨吗，今日油价格表。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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