OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)RE15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸ITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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