万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购1cc的水等于多少克，1cc水是多少克买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东1cc的水等于多少克，1cc水是多少克(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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