近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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