接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要(yào画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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