近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(t免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费óng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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