文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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