饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机说明人有较强动机)部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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