万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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