OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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