OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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