近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释"密集分(fēn)钱了！这几点要注意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hó推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释ng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即(j推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释í)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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