文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-2l是多少斤 2l是多少kg80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会2l是多少斤 2l是多少kg(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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