5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。202泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗3年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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