5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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