万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿(yì对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(sh对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思ēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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