饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句ong>由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句。”陆骑麟称。

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