近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(z五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatohōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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