近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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