文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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