万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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