文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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