万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北(a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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