文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全(qu比较长的古诗词，比较长的古诗10句f0000; line-height: 24px;'>比较长的古诗词，比较长的古诗10句án)透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金比较长的古诗词，比较长的古诗10句融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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