万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，阴肖是指哪几个肖先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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