近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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