文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(l四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的ì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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