5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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